Montag, 22. April 2013

Betriebskosten wurden sie richtig abgerechnet.?

Paulwip  / pixelio.de
Die Betriebskostenabrechnung flattert ins Haus und Ihr seit Euch nicht sicher ob alles korrekt abgerechnet wurde? 

Dann gilt: 

als 1. Prüfen: Nachdem man die Abrechnung erhalten hat, hat man 12 Monate Zeit um etwas dagegen einzuwenden. Sämtliche Fehler sollten schriftlich reklamiert werden. Zur Kontrollen kann man den Vermieter um Einsichtnahme in die Belege bitten, damit man sehen kann ob die Kosten wirklich angefallen sind. 

als 2. Vergleichen: Vergleiche die Abrechnung mit den aus den Vorjahren. Wenn einige Koste stark gestiegen sind bitte den Vermieter um Erklärung. Außerdem kann man die Zahlen auch mit dem Betriebskostenspiegel des Mietervereins vergleichen.  
und als 3. Zahlen: Wenn für das laufende Jahr eine Nachzahlung rausgekommen ist, werden vermutlich auch die laufenden Nebenkostenzahlungen angehoben. Das muss man erstmal bezahlen. Wenn die Erhöhung nicht berechtigt war, wird das in der nächsten Abrechnung ausgeglichen. 



Hier eine genaue Checkliste wie man vorgehen sollte, wenn man die Betriebskostenabrechnung erhält. 

  1. Als allererstes einmal sollte man wenn man die Abrechnung erhält drauf acht ob die Frist eingehalten wurde. Der Vermieter hat für die Betriebskostenabrechnung 12 Monate Zeit. Das bedeutet für die Abrechnung vom 31.12.2012. Hat er Zeit bis zum 31.12.2013. Sämtlich danach für 2012 erstellten Abrechnungen sind ungültig und IHr müsst den Betrag nicht zahlen.
  2. Dann guckt bitte in Euren Mietvertrag ob die abgerechneten Kosten auch so vereinbart wurden. Das sind sie nämlich nur dann, wenn sie in der Aufzählung erscheinen oder wenn auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Sonstige Betriebskosten dürfen nur abgerechnet werden, wenn im Vertrag ausdrücklich steht, was damit gemeint ist. 
  3. Kosten für Reperaturen oder für die Verwaltung sind nicht umlagefähig. Wurde für den eventuellen Aufzug aus der Wartungsrechnung, der Reperaturkostenanteil herausgerechnet? Wurden bei den Kosten vom Hauswart der Anteil seiner Reperatur und Verwaltungstätigkeit abgezogen? 
  4. Steht bei jeder Nebenkostenart ein Verteilerschlüssel? Stimmt er mit dem im Mietvertrag genannten Umlagemaßstab überein?
  5. Ist die Berechnung nachvollziehbar berechnet und erläutert? Sind Ihre Vorauszahlungen alle berücksichtigt?
  6. Sind die Kosten im Vergleich zum Vorjahr auffällig gestiegen? Ist das etwa darauf zurückzuführen, dass der Vermieter mit Verwandten oder eigenen Firmen etwa zur Hausreinigung überteuerte Verträge geschlossen hat? Nehmen Sie beim Vermieter Einsicht in die Verträge.
  7. Stand im Abrechnungsjahr eine Wohnung leer? Die Nebenkosten dafür trägt der Vermieter.
  8. Sind Gewerbemieter im Haus, die erheblich höhere Kosten etwa für Wasser oder Müllabfuhr verursachen? Dann muss der Vermieter diese Betriebskosten um den Gewerbeanteil kürzen.


Diese Posten dürfen die Vermieter abrechnen

GrundsteuerUmlegen darf der Vermieter die Grundsteuer, aber nicht die Grunderwerbsteuer. Falls es in dem Haus auch einen Gewerbebetrieb gibt, steigt die Grundsteuer enorm. Dann muss der Vermieter die Grundsteuer für den Gewerbebetrieb rausrechnen. Den Anteil muss dann der Gewerbebetrieb alleine bezahlen. Gleiches gilt wenn es noch vermietete Parkplätze gibt , aber nicht jeder Mieter einen gemietet hat. Der muss dann auch keine anteilige Grundsteuer auf den Parkplatz bezahlen. 

Wasser: Der Verbrauch wird anhand des Zählerstandes ausgerechnet. Die Grundgebühren , die Kosten für die Wartungen und die Abrechnungskosten kann er auf die Mieter umlegen. 


Warmwasser: Die Betriebskosten für die Erwärmung des Wassers und die Reinigung sowie Wartung von Warmwassergeräten dürfen abgerechnet werden. 


Entwässerung: Entwässerungsgebühren sowie die Kosten einer Entwässerungsanlage sind abzurechnen

Heizung: Dasselbe gilt für die entstandenen Kosten des Zentralheizungsbetriebes incl. Abgasanlage und Eichkosten. Auch die Wartungs- und Reinigungskosten für eine Etagenheizung dürfen umgelegt werden. Sind die Geräte zur Verbrauchserfassung gemietet, darf die Miete dafür umgelegt werden. Sofern die Wärme für Heizung und Wassererwärmung aus einer Anlage kommen, müssen die Brennstoffkosten getrennt errechnet werden. 

Fahrstuhl: Der Vermieter kann die Kosten für die Wartung und den Betriebsstrom auf die Mieter umlegen . Gibt es einen Vertrag mit einer Firma die neben der Wartung  auch  Reparaturen durchführt hat, so müssen 30 - 50 % für angefallene Reparaturen herausgerechnet werden. 

Straßenreinigung und Müllbeseitigung: Straßenreinigung und Müllbeseitigung sowie Schnee- und Eisbeseitigung sind umlagefähig. Umgelegt werden dürfen auch die Kosten für Müllkompressoren und -schlucker. Nicht umlagefähig sind aber einmalige Kosten für die Gartenabfall- oder Schuttabfuhr. Entrümpelungskosten dürfen auch nicht umgelegt werden, wenn der Verursacher zahlen könnte

Reinigung/Ungezieferbekämpfung: Die Ausgaben für die Reinigung des Hauses dürfen umgelegt werden. Wenn der Hausmeister putzt, sie die Personalkosten schon berücksichtigt . Sie dürfen nicht 2 x berechnet werden. 

Gartenpflege: Die Kosten für die Pflege des Gartens und des Spielplatzes können umgelegt werden. Alllerdings, wenn auch hier der Hausmeister die Arbeiten ausführt, darf sein Lohn nicht zweimal angesetzt sein. 

Beleuchtung: Stromkosten für die Beleuchtung von Treppenhaus, Gemeinschaftsräumen und Außenbereich dürfen umgelegt werden. 

Schornsteinfeger:  Hier dürfen die Kehrgebühren abgerechnet werden, wenn sie nicht schon bei den Heizungskosten berücksichtigt wurden.

Versicherungen: Gebäudeversicherungen, Versicherung für den Öltank, Glasversicherung und Grundbesitzer Haftpflicht dürfen umgelegt werden. Eine Grundbesitzer Recthschutz aber nicht.  

Hauswart: Der Lohn für den Hausmeister ist umlagefähig. Hat der Hausmeister auch Reparaturen oder Verwaltungsarbeit erledigt, muss die Summe gekürzt werden. 

Kabel/Antenne: Die monatlichen Grundgebühren und die Wartungskosten darf der Vermieter berechnen. Einmalige Anschlussgebühren hingegen nicht. 

Wäsche: Die Kosten für Strom, Wartung und Reinigung eines gemeinsamen Waschkellers sind umlagefähig. Wasserkosten nur, sofern sie noch nicht abgerechnet wurden. Auch die Kosten für Trockner und Bügelautomaten kann der Vermieter umlegen. 

Sonstige Kosten: Sonstige Kosten dürfen nur abgerechnet werden, sofern sie im Vertrag agenannt wurden. Hierzu könnte ein Dachrinnenreinigung gehören, die, wenn sie regelmäßig erfolgen muss, auf die Mieter umgelegt werden darf.